Arrematação - Despesas Condominiais - Responsabilidade do Arrematante Conforme Edital

PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. ARREMATAÇÃO. OBRIGAÇÃO "PROPTER REM". EDITAL DE PRAÇA. ÔNUS. IMÓVEL.

OMISSÃO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. SUBSTITUIÇÃO PROCESSUAL. IMPOSSIBILIDADE. ARTIGOS ANALISADOS: ART. 42, §3º, DO CPC E ART. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL.

1. Recurso especial, concluso ao Gabinete em 13/10/2011, no qual discute a responsabilidade do arrematante de imóvel pelo pagamento de cotas condominiais devidas pelo antigo proprietário. Ação de cobrança ajuizada em junho de 2009.

2. A obrigação dos condôminos de contribuir com as despesas relacionadas à manutenção da coisa comum - assim como a obrigação de pagar os tributos incidentes sobre o imóvel - qualifica-se como obrigação propter rem, sendo, portanto, garantida pelo próprio imóvel que deu origem a dívida.

3. A responsabilização do arrematante por eventuais encargos omitidos no edital de praça é incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança.

4. Considerando a ausência de menção no edital da praça acerca dos ônus incidentes sobre o imóvel, conclui-se pela impossibilidade de substituição do polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais, mesmo diante da natureza propter rem da obrigação 5. Recurso especial provido.

STJ – 3ªT., REsp nº 1297672/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Dje 01.10.2013.

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO EM HASTA PUBLICA. DESPESAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. DÍVIDA NÃO MENCIONADA NO EDITAL. SUB-ROGAÇÃO SOBRE O PRODUTO DA ARREMATAÇÃO. RESERVA DE VALORES.

1. As dívidas condominiais anteriores à alienação judicial – não havendo ressalvas no edital de praça - serão quitadas com o valor obtido com a alienação judicial do imóvel, podendo o arrematante pedir a reserva de parte desse valor para o pagamento das referidas dívidas.

2. Recurso especial provido.

STJ – 3ªT., REsp nº 1092605/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Dje 01.08.2011.

PROCESSO CIVIL E DIREITO CIVIL. ARREMATAÇÃO. DÉBITO DE CONDOMÍNIO. VENDA JUDICIAL COM A RESSALVA DE NÃO IMPOSIÇÃO AO ADQUIRENTE DOS PAGAMENTOS DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. INSURGÊNCIA DO CONDOMÍNIO. DECADÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE DE SE REPUTAR TRANSFERIDOS OS DÉBITOS.

1. A jurisprudência da 2ª Seção apresenta precedentes no sentido da responsabilidade do adquirente pelos débitos de condomínio que oneram o imóvel adquirido. Esse entendimento tem sido estendido às arrematações em juízo.

2. Na hipótese de omissão do edital quanto à existência de débitos, há precedentes na 3ª Turma que, tanto admitem, como não admitem a transferência ao adquirente dos débitos condominiais. 

3. Se o condomínio, ciente de que a aquisição do imóvel em juízo fora promovida com a ressalva expressa da não transferência do débito condominial, não se  insurge tempestivamente, deixando decair seu direito à anulação do negócio jurídico, não pode, depois, reclamar do adquirente o pagamento de seu suposto crédito.

4. Não se pode onerar a parte que confiou na declaração do Poder Judiciário de não transferência dos débitos, apresentando-lhe, anos depois da compra, uma conta de despesas condominiais em valor equivalente ao que pagou pelo bem, notadamente quando já teria precluido seu direito de invalidar o negócio jurídico, que teve a não transferência dos débitos como uma das causas determinantes.

5. A jurisprudência que entende pela transferência aos arrematantes de débitos condominiais pode, muitas vezes, inviabilizar a garantia. Na hipótese em que tais débitos se acumulem a ponto de equivaler ao valor do imóvel, nenhum licitante terá interesse em arrematar o bem, criando-se uma espiral infinita de crescimento do débito. Melhor solução seria a de admitir a venda desonerada do imóvel e a utilização do produto para abatimento do débito, entregando-se o imóvel a um novo proprietário que não perpetuará a inadimplência.

6. Recurso especial conhecido e provido.

STJ – 3ªT., REsp nº 1299081/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Dje 27.09.2012.

DESPESAS DE CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. SENTENÇA DE EXTINÇÃO (ART. 267, VI, CPC) - Responsabilidade do arrematante do imóvel por débitos anteriores à arrematação. Inexistência, desde que  tais despesas não tenham sido expressamente apontadas no edital da hasta pública ou na carta de arrematação. Carta de arrematação que consignou, ademais, a responsabilidade dos débitos anteriores ao precedente proprietário Sentença mantida. RECURSO IMPROVIDO.

TJ/SP – 12ª C. Ext. Dir. Priv., Ap. Nº 1000767-71.2014.8.26.0344, Rel. Des. Alfredo Attié, Julg. 30.01.2015.

EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA ALIENAÇÃO DE IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA ARREMATAÇÃO DO BEM PELO AGRAVANTE DÉBITOS DE IPTU E DESPESAS CONDOMINIAIS - No caso em tela, se não constou no edital da hasta pública ressalva ou informação acerca de débitos fiscais nem de débitos condominiais referentes ao imóvel anteriores à arrematação, o terceiro arrematante não pode ser responsabilizado por tais dívidas Princípio da segurança jurídica que deve ser preservado Art. 686, V, CPC - Precedentes do Superior Tribunal de Justiça - Art. 130, Código Tributário Nacional - RECURSO PROVIDO.

TJ/SP – 23ª C. Dir. Priv., Ag. Inst. nº 2153857-47.2014.8.26.0000, Rel. Des. Sérgio Shimura, Julg. 28.01.2015.

Despesas condominiais. Cobrança. Reconhecimento de prescrição quinquenal e extinção do processo. Exigência de cotas condominiais vencidas anteriores à arrematação do imóvel, gerador das despesas. Débito condominial não previsto no edital do leilão. Ausência de responsabilidade do arrematante, bem como do seu respectivo sucessor pelo pagamento dívida. Precedentes do STJ. Recurso desprovido, com fundamento diverso. Nada obstante a natureza "propter rem" da dívida, as cotas condominiais vencidas e anteriores à arrematação do imóvel, gerador das despesas, não podem ser exigidas do arrematante e nem de seu sucessor, tanto assim que ausente expressa menção no edital quanto à existência de débitos condominiais incidentes sobre a unidade autônoma (cf. Recurso Especial nº 1114111, Relator o Min. Massami Uyeda).

TJ/SP – 32ª C. Dir. Priv., Ap. nº 4000362-47.2013.8.26.0011, Rel. Des. Kioitsi Chicuta, Julg. 11.12.2014.