COMISSÃO DE CORRETAGEM – COBRANÇA DE CONSUMIDOR QUE SE DIRIGIU AO ESTANDE DE VENDAS – COBRANÇA ABUSIVA – DEVER DE RESTITUIR

 

“Compromisso de compra e venda – Verbas pagas pelos compromissários compradores a título de comissão de corretagem/intermediação do negócio – Prescrição para repetição de valores não configurada – Prazo decenal – Aplicação do artigo 205, do Código Civil - Abusividade do repasse, tal como procedido, aos consumidores – Venda casada – Devolução devida – Taxa de evolução da obra de responsabilidade da construtora que atrasou a entrega do imóvel – Restituição do valor do prejuízo determinada - Sentença reformada apenas quanto ao cálculo da restituição devida – Recurso provido em parte.”

TJ/SP – 1ª C. Dir. Priv., Ap. nº 4006431-71.2013.8.26.0019, Rel. Des. Augusto Rezende, Julg. 15.12.2015.

 

“Compromisso de compra e venda de imóvel preliminar de ilegitimidades passiva afastada - aplicação do Código de defesa do consumidor autores que comparecem a estande de vendas no qual havia corretores contratados pela construtora - devolução dos valores pagos pela compradora a título de comissão de corretagem necessidade prática abusiva - sentença mantida Preliminar rejeitada - apelo desprovido.”

TJ/SP – 5ª C. Dir. Priv., Ap. nº 1028444- 98.2015.8.26.0002, Rel. Des. A.C.Mathias Coltro, Julg. 02.12.2015.

 

“APELAÇÃO CÍVEL Compromisso de compra e venda Legitimidade passiva ad causam de todas as empresas que se apresentam como parceiras-vendedoras perante o consumidor - Preliminar rejeitada. Comissão de corretagem e Taxa SATI - Dever de restituição. Venda casada - Valores que não foram abatidos do preço da venda - Impossibilidade de congelamento do saldo devedor - Correção monetária que não representa plus, mas apenas recomposição do poder de compra da moda “Juros no pé” - Possibilidade de sua incidência, ressalvada a suspensão durante a mora da construtora - Recurso provido em parte.”

TJ/SP – 2ª C. Dir. Priv., Ap. nº 1008642-54.2014.8.26.0001, Rel. Des. José Carlos Ferreira Alves, Julg. 01.12.2015.

 

“Apelação Contrato Compromisso de compra e venda - Prescrição para cobrança de comissão de corretagem e taxa SATI não consumada - Aplicação do artigo 205, do Código Civil - Atraso na entrega da unidade além do prazo de 180 dias previsto em contrato - Repasse ao comprador das verbas a título de comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária SATI - Abusividade do repasse, tal como procedido, ao consumidor - Venda casada - Devolução devida de forma simples pela ré - Ausência de excludente de responsabilidade que justifique o atraso Indenização material devida em valor equivalente a 0,5% do valor do imóvel previsto em contrato mais juros de mora de 1% ao mês - Prazo final da mora deve ser a data da efetiva entrega das chaves - Despesas condominiais envolvendo a unidade adquirida são devidas pelos compradores a partir da entrega das chaves - Juros pré-chaves - Impossibilidade de cobrança, sob pena de remunerar a construtora pela própria inadimplência - Todavia, no caso dos autos, não há comprovação dessa cobrança - Atualização monetária do saldo devedor Após o prazo de tolerância para entrega do bem, cabível a substituição do INCC pelo IGPM, mais favorável ao consumidor - Dano moral não caracterizado - Decaindo o autor de parte de suas pretensões por analogia, se aplica o regramento da sucumbência recíproca, não sendo devidos danos emergentes relativos a honorários contratuais e outras despesas com advogado - Sentença reformada em parte - Recurso do autor provido em parte e recurso das rés não provido.”

TJ/SP – 1ª C. Dir. Priv. Ap. nº 1091878-29.2013.8.26.0100, Rel. Des. Augusto Rezende, Julg. 01.12.2015.

 

“COMPRA E VENDA. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. Pedido de restituição de verbas referentes à comissão de corretagem, à taxa SATI e a outras despesas com 'cartório'. Sentença de procedência em parte. Determinada a devolução da comissão de corretagem e da taxa SATI, em dobro. Irresignação da ré. Cabimento em parte. Comissão de corretagem e da taxa SATI. Cobrança abusiva. Venda casada. Inteligência do art.39, I, CDC. Restituição devida. Restituição, porém, que deve ser na forma simples. Ausentes as situações dos arts. 940 do CC e 42, § ún., do CDC. Má-fé da construtora não demonstrada. Manutenção dos ônus da sucumbência. Recurso provido em parte.”

TJ/SP – 7ª C. Dir. Priv., Ap. nº 0023171-84.2012.8.26.0577, Rel. Des. Walter Barone, Julg. 30.11.2015

 

“Compra e venda de imóvel. Ação de repetição de indébito. Pretendido o ressarcimento do valor pago a título de comissão de corretagem. Autores que sustentam que essa responsabilidade era das rés (construtora, incorporadora e vendedora do imóvel). Ação julgada procedente em face da apelante. Reconhecida a ilegitimidade passiva da Imobiliária Rodobens Ltda. Apelação da ré Sistema Fácil. Renovação dos argumentos anteriores. Alegada legalidade da cobrança de comissão de corretagem. Inocorrência. Compromisso de compra e venda de unidade residencial em construção. Contrato de adesão. Comissão de corretagem imposta aos autores, adquirentes do imóvel. Venda casada. Art. 39, I, do CDC. Reconhecimento. Precedentes jurisprudenciais. Imobiliária que prestava serviço para a empresa ré. Devolução do valor pago. Necessidade. Pretensão ao ressarcimento em dobro, nos termos do art. 42 do CDC. Descabimento. Não comprovada má-fé da rés na hipótese dos autos. Sentença reformada, para julgar parcialmente procedente a ação. Recurso provido em parte.”

TJ/SP – 32ª C. Dir. Priv., Ap nº 0040709-47.2013.8.26.0576, Rel. Des. Francisco Occhiuto Júnior, Julg. 26.11.2015.

 

“CONTRATO - Compromisso de compra e venda de imóvel em construção - Comissão de corretagem - Promoção do empreendimento por corretora contratada pela construtora - Pedido de devolução - Legitimidade passiva da construtora reconhecida - Responsabilidade solidária - Inteligência do art. 7º, parágrafo único, CDC - Cobrança abusiva - Venda casada - Imposição unilateral - Devolução simples determinada - Ação procedente em parte - Sucumbência recíproca - Apelação provida em parte.”

TJ/SP – 1ª C. Dir. Priv., Ap. nº 1051532-02.2014.8.26.0100, Rel. Des. Luiz Antonio de Godoy, Julg. 24.11.2015.

 

“Apelação Cível. Compromisso de compra e venda. Incidência do art. 252 do RITJSP. Preliminares – Visto que a construtora delegou à intermediadora a prestação de serviços de sua responsabilidade não há que se falar em ilegitimidade para a discussão em lide, muito menos em falta de interesse de agir. Prescrição – Taxas de corretagem – Afastamento – Não superado o prazo decenal (art. 205, do CC). Comissão de corretagem – Descabimento da cobrança. Negócio que não teria sido realizado sem tal pagamento. Consumidores que se dirigiram ao empreendimento e que não podem ser obrigados a contratar serviço que não têm interesse e vontade. Manobra abusiva das demandadas, em clara violação ao art. 39, I, do CDC. Prepostos da empresa de assessoria que atuam sob as diretrizes estabelecidas pela construtora, descaracterizando o contrato perante os autores. Sentença mantida. Recurso a que se nega provimento”

TJ/SP – 2ª C. Dir. Priv., Ap. nº 1004678-74.2014.8.26.0576, Rel. Des. José Joaquim dos Santos, Julg. 17.11.2015.

 

“Promessa de venda e compra de imóvel em construção. Ação de rescisão contratual proposta por consumidores, que não mais têm interesse no negócio, com pedido cumulado de repetição de indébitos. Comissão de corretagem que cabe à vendedora, não à compradora. Taxa de assessoria imobiliária que não é devida pelo consumidor, caracterizando vedada "venda casada" de serviços. Inexigibilidade das referidas quantias. Preliminar de ilegitimidade passiva daconstrutora afastada diante do que dispõe o § único do art. 7º do CDC. Sentença de procedência mantida (art. 252 do RITJSP). Apelações desprovidas”

TJ/SP – 10ª C. Dir. Priv., Ap. nº 0062758-19.2012.8.26.0576, Rel. Des. Cesar Ciampolini, Julg. 10.11.2015.

 

“Promessa de venda e compra de imóvel em construção. Ação de indenização por danos materiais e morais ajuizada pela promissária compradora. Imóvel não entregue pela promitente vendedora no prazo avençado, vindo a sê-lo no curso da lide. Tolerância contratual de 180 dias que deve ser aplicada somente em casos excepcionais, de eventos imprevisíveis. Indenização por danos materiais decorrentes do atraso na obra, que se fixa em 0,5% do valor do imóvel. Multa prevista contra a compradora. Impossibilidade de sua imposição à construtora por considerações de analogia ou simetria de tratamento. O Judiciário não pode condenar em multa não prevista em lei ou no contrato. Taxa de assessoria imobiliária (SATI) que não é devida pelo consumidor, caracterizando vedada "venda casada" de serviços. Comissão de corretagem que cabe à vendedora, não à compradora. Dano moral, pelo atraso na entrega da obra, que se configura "in re ipsa". Sentença de improcedência reformada em parte. Apelação da autora parcialmente provida.”

TJ/SP -0ª C. Dir. Priv., Ap. nº 0187449-78.2012.8.26.0100, Rel. Des. Cesar Ciampolini, Julg. 10.11.2015.

 

“CONTRATO - Compromisso de compra e venda - Comissão de corretagem – Empresa corretora corré contratada pela construtora para promoção do empreendimento e da venda das unidades autônomas – Hipótese em que cabe à promitente vendedora arcar com as despesas decorretagem - Cobrança indevida - Devolução determinada de forma simples – Inocorrência de má-fé - Ação procedente - Recurso provido”

TJ/SP – 1ª C. Dir. Priv., Ap. nº 1002215-11.2015.8.26.0032, Rel. Des. Luiz Antonio de Godoy, Julg. 10.11.2015.

 

Em sentido contrário:

 

“APELAÇÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. PRELIMINARES SUSCITADAS EM CONTRARRAZÕES. ILEGITIMIDADE PASSIVA DAS CORRÉS PDG E AGRE AFASTADA. Empresas que não figuram no contrato de compra e venda, mas que encaminham aos consumidores correspondência atualizando os adquirentes acerca da documentação e das providências técnicas finais relativas à conclusão da obra. Circunstância que gera para o consumidor a convicção de que tais empresas participam da cadeia de fornecimento. Aplicabilidade da Teoria da Aparência. NÃO CONFIGURADA, OUTROSSIM, ILEGITIMIDADE PASSIVA DAS RÉS PARA RESPONDER PELA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃODE CORRETAGEM E DE TAXA SATI. Pessoas jurídicas que integram a cadeia de consumo. Responsabilidade solidária reconhecida, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º, do CDC. INÉPCIA DA INICIAL. Inocorrência. Pedido de lucros cessantes e de multa contratual que não se excluem. MÉRITO. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM e de TAXA SATI. Inocorrência. Não incidência do prazo de três anos do enriquecimento sem causa, e sim do de dez anos do art. 205 do CC. COMISSÃODE CORRETAGEM. Autores que receberam, na ocasião da compra do imóvel, espelho de venda discriminando o valor que seria pago por eles a título de comissão de corretagem. Cobrança não abusiva, porquanto pactuada. Resultado útil alcançado. Remuneração devida. TAXA SATI (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária). Pagamento indevido. Restituição devida. Pedido de restituição em dobro dos valores pagos a esse título. Inadmissibilidade, ante a ausência de demonstração da má-fé das rés. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Previsão expressa de cláusula de tolerância. Validade. Cumprimento do dever de informação (CDC, art. 31). Alegação genérica de ocorrência de caso fortuito ou força maior que não tem o condão de excluir a responsabilidade das rés. Ademais, eventual morosidade do procedimento administrativo para a obtenção do "habite-se" junto à Prefeitura local, problemas com fornecedores de produtos e serviços ou intempéries climáticas não afastam a responsabilidade da construtora. Hipóteses de fortuito interno. Mora configurada até a efetiva imissão da posse, com a entrega das chaves. Irrelevância da expedição do "habite-se" em momento anterior. Lucros cessantes que se presumem diante do atraso na entrega da unidade imobiliária, sendo desnecessária a prova de sua ocorrência. Impossibilidade, contudo, de fixar indenização a esse título na presente hipótese, sob pena de configuração de enriquecimento sem causa dos autores, que já receberão multa contratual no importe de 1% sobre o valor do imóvel por mês de atraso. Base de cálculo da multa contratual. Valor do imóvel, sem atualização, tal como previsto no contrato. DESPESAS CONDOMINIAIS INDEVIDAS ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. CORREÇÃO MONETÁRIA. Cobrança admissível, seja no período anterior ou posterior à mora da construtora. Valores pactuados expressamente e que correspondem ao valor do dinheiro atualizado com o acréscimo dos juros, que remuneram aquele que não recebe o preço à vista. Impossibilidade de correção do saldo devedor pelo INCC após o decurso do prazo de entrega previsto no contrato. Necessidade de substituição pelo IGPM, sob pena de impor aos consumidores desvantagem exagerada. Inexistência de diferença a restituir, no caso. Previsão contratual de incidência do IGP-M a partir de novembro de 2010, ou seja, antes mesmo do término do prazo de tolerância, que ocorreu em 1º de abril de 2011. DANOS MORAIS NÃO CARACTERIZADOS. Mero inadimplemento contratual. Situação que não ultrapassou o mero aborrecimento ou dissabor cotidiano. Atraso da obra por período inferior a um ano. Ausência de lesão a direito da personalidade. Indenização indevida. Sucumbência recíproca mantida. Apelos das rés e dos autores parcialmente providos”

TJ/SP – 4ª C. Dir. Priv, Ap. nº 0180684-91.2012.8.26.0100, Rel. Des. Hamid Bdine, Julg. 10.12.2015.

 

“Apelação. Responsabilidade civil. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Preliminar. Ilegitimidade passiva da incorporadora e da construtora afastada. Pessoas jurídicas que integram a cadeia de consumo. Responsabilidade solidária reconhecida, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º, do CDC. Mérito. Prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem. Inocorrência. Não incidência do prazo de três anos do enriquecimento sem causa, e sim do de dez anos do art. 205 do CC. Cobrança não abusiva, porquanto regularmente pactuada. Resultado útil alcançado. Remuneração devida. Hipótese que não configura venda casada, nos termos do art. 39, I, do CDC. Restituição de valores que deverá ser realizada de forma simples, ante a ausência de demonstração da má-fé das rés. Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária (SATI). Custo contratual a ser suportado pelas fornecedoras (arts. 39, V, e 51, XII, do CDC). Venda casada configurada. Abusividade reconhecida. Danos morais não caracterizados. Mero inadimplemento contratual. Recusa fundada em discussão de cláusula contratual. Situação que não ultrapassou o mero aborrecimento ou dissabor cotidiano. Ausência de lesão a direito da personalidade. Indenização indevida. Recurso das rés parcialmente provido e recurso dos autores improvido”

TJ/SP – 4ª C. Dir. Priv., Ap. nº 1005945-14.2014.8.26.0566, Rel. Des. Hamid Bdine, Julg. 10.12.2015.

 

“COMISSÃO DE CORRETAGEM. Legitimidade passiva da Construtora confirmada. No mérito, afastado o direito de restituição. Serviço devidamente desenvolvido, não havendo vedação para o repasse do pagamento ao consumidor. Determinada a inversão do ônus da sucumbência. PRELIMINAR REJEITADA E RECURSO PROVIDO.”

TJ/SP – 6ªC. Dir. Priv., Ap. nº 0012809-08.2013.8.26.0506, Rel. Des. Paulo Alcides, Julg. 26.11.2015

 

“COMISSÃO DE CORRETAGEM. Legitimidade passiva da Construtora confirmada. Prescrição trienal afastada. Todavia, não é caso de restituição da comissão de corretagem. Serviço devidamente desenvolvido, não havendo vedação para o repasse do pagamento ao consumidor. Determinada a inversão do ônus da sucumbência. PRELIMINAR REJEITADA E RECURSO PROVIDO.”

TJ/SP – 6ª C. Dir. Priv., Ap. nº 1007732-14.2015.8.26.0576 , Rel. Des. Paulo Alcides, Julg. 16.11.2015.

 

“PRESCRIÇÃO - REPETIÇÃO DE INDÉBITO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE TAXA DE CORRETAGEM E "SATI" – DIREITO DO CONSUMIDOR - Para as ações de repetição de valores pagos no ato de aquisição de imóvel, a título de taxa decorretagem ou de taxa SATI, entende-se que o prazo prescricional é de 10 anos, previsto no artigo 205, do CC, diante da falta de previsão específica a respeito. Precedentes da Câmara. LEGITIMIDADE PASSIVA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE TAXA DE CORRETAGEM. Se a petição inicial atribui à construtora e demais corrés a cobrança e o recebimento indevidos da taxa de corretagem e delas se cobra a restituição, é manifesta a legitimatio ad causam passiva, ex vi da natureza autônoma e abstrata do direito de ação. Precedentes. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – TAXA DE CORRETAGEM – RESTITUIÇÃO – INADMISSIBILIDADE. Ressalvada a existência de divergência jurisprudencial a respeito, o princípio da boa-fé objetiva (CC, art. 422), também aplicável em relação ao consumidor, é incompatível com a conduta de quem tem plena ciência da cobrança em separado da comissão de corretagem em negociação imobiliária, concorda com tal cobrança, usufrui dos serviços e efetua os respectivos pagamentos destacados do preço do imóvel, tudo previsto em contrato, e somente depois de já cumprido por inteiro o contrato, vem questionar tal obrigação, surpreendendo a outra parte contratante. Precedentes. RESULTADO: apelação parcialmente provida”

TJ/SP – 8ª C. Dir. Priv., Ap. nº 0002844-97.2012.8.26.0002, Rel. Des. Alexandre Coelho, Julg. 11.11.2015.

 

* Ementas selecionadas por Carlos Alberto Del Papa Rossi

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